Świadectwo charakterystyki energetycznej

Świadectwo charakterystyki energetycznej.

W internecie można znaleźć bardzo dużo artykułów na temat nowego obowiązku właścicieli nieruchomości dotyczących świadectwa charakterystyki energetycznej. Część z nich jednak nie odpowiada na podstawowe pytania czyli kogo dotyczy ten obowiązek i jakich nieruchomości. Z dniem 28 kwietnia 2023 r. wprowadzone zostaną zmiany do obowiązku sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Dlatego warto przyjrzeć się lepiej tematowi świadectw charakterystyki energetycznej.

W artykule odpowiadam na pytanie, czy zmiany dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej obejmują każdego właściciela nieruchomości? Czy dotyczą one właścicieli nieruchomości wybudowanych na przykład w latach 90? Co się zmieni i na kogo nałożone zostaną nowe obowiązki od 28 kwietnia 2023 r. przeczytasz w tym artykule.

W artykule odpowiem również na pytanie, czy kupując lokal mieszkalny „w starym budownictwie” nabywca powinien otrzymać od właściciela świadectwo charakterystyki budynku.

Ten artykuł może Cię szczególnie zainteresować, jeśli sprzedajesz lub kupujesz mieszkanie i chcesz ustalić czy temat świadectw charakterystyki energetycznej Cię dotyczy.

I. Obowiązki dotyczące sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej obowiązują w Polsce od 1 stycznia 2009 r. Były one uregulowane głównie w ustawie prawo budowlane.

Nowe przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2009 r. wprowadziły obowiązek, że dla każdego budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku podlegającego zbyciu lub wynajmowi powinna być ustalona, w formie świadectwa charakterystyki energetycznej, jego charakterystyka energetyczna (art. 5 ust. 3 ówczesnego prawa budowlanego). Jeśli był to budynek mieszkalny lub z lokalami użytkowymi, to należało takie świadectwo sporządzić po pierwsze dla lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego a po drugie przed wydaniem tych lokali.

Dodatkowo jeszcze inny przepis stanowił, że nabywcy/najemcy budynku lub lokalu powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu, jeżeli przepisy ustawy wymagają dla tego budynku lub lokalu ustalenia jego charakterystyki energetycznej (art. 63a ówczesnego prawa budowlanego).

Obowiązki te nie były obwarowane żadnymi sankcjami, a zatem w praktyce mało kto dostosował się do tego wymogu. Do tego przepisy były mało precyzyjne.

Z powyższego obowiązku moim zdaniem wynikało, że:

• jeżeli budynek został oddany do użytkowania po 1 stycznia 2009 r. to należało sporządzić świadectwo dla budynku, a jeśli były w nim też lokale, to świadectwo należało sporządzić również dla takiego lokalu,
• jeżeli budynek został wybudowany po 1 stycznia 2009 r. lub we wcześniejszych latach (oddanie do użytkowania przed 1 stycznia 2009 r.) to obowiązek sporządzenia świadectwa dotyczy sytuacji, gdy właściciel budynku sprzedaje lub wynajmuje budynek lub lokale. Celowo podkreśliłam, że chodzi o właściciela budynku, ponieważ moim zdaniem obowiązek nie dotyczył sprzedaży lokali przez ich właścicieli. Przepis wprost nie nakłada na nich takiego obowiązku.

II. Przepisy zostały bardziej rozbudowane po wejściu w życie ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (obowiązującej od 9 marca 2015 r.)

Jednak nadal przepisy nie były za bardzo respektowane. Nie nakładały również żadnych kar za brak ich stosowania.

Co do zasady, świadectwa charakterystyki miały być sporządzane dla budynku lub jego części, który był zbywany lub wynajmowany (art. 3). A zatem głównym kryterium nie było to, kiedy budynek został oddany do użytkowania, a jedynie obowiązek był skorelowany ze sprzedażą/wynajmem budynku/lokalu mieszkalnego/lokalu użytkowego.

III Co więc zmienia się od 28 kwietnia 2023 r. odnośnie świadectw charakterystyki energetycznej? W tym dniu wejdzie w życie Ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane.

Cel zmian jest następujący:

1. Wyeliminowanie braku obowiązku sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej dla nowowznoszonych budynków z chwilą ich oddawania do użytkowania.

Ten obowiązek jest realizowany poprzez zmianę w prawie budowlanym: Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć kopię świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci papierowej albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci elektronicznej (art. 57 ust. 1 pkt 6).

A zatem wprowadzono obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej dla nowych budynków.

2. Wyeliminowanie braku skutecznych mechanizmów gwarantujących przekazywanie świadectw charakterystyki energetycznej w związku ze sprzedażą lub wynajmem budynków lub części budynków.

Ten obowiązek będzie realizowany przez nową treść art. 11 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Od 28 kwietnia 2023 r. uproszczono przepis, który stanowi, że:

„1. Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:

1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (a nie dotychczas jak przy jej zawarciu),

2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.”.

Usunięto przepisy, które wcześniej regulowany wezwanie zbywcę do wywiązania się z tego obowiązku i sporządzenie świadectwa charakterystyki na koszt zbywcy/wynajmującego.

Jeśli sprzedaż lub wynajem dotyczy lokalu mieszkalnego/użytkowego, to świadectwo ma dotyczyć właśnie przedmiotu umowy.

Dodatkowo dwie ważne zmiany, obowiązujące od 28 kwietnia 2023 r.

3. Skoro uproszczono przepis mówiący o wydaniu świadectwa przy sprzedaży, to wprowadzono również sankcję za nie wywiązanie się z tego przepisu – kara grzywny. Praktyka dopiero pokaże czy przepis ten będzie egzekwowany. Ustawa w każdym razie nie odnosi się bardziej szczegółowo do tej sankcji i należy już odnieść się do ogólnych przepisów o wykroczeniach.

4. Ustawa nakłada nowe obowiązki na notariuszy – Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Oznacza to, że uczciwy sprzedawca będzie się obawiał grzywny i dostarczy świadectwo już na potrzeby umowy notarialnej.

Podsumowując:

Po pierwsze od 28 kwietnia 2023 r. wprowadzono obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej dla nowowznoszonych budynków.

Po drugie wprowadzono nowe środki prawne (grzywna i pouczenie o niej przez notariusza), które mają zmobilizować do przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości.

A zatem odpowiadając na pytanie – czy kupując lokal mieszkalny „w starym budownictwie” nabywca powinien otrzymać od właściciela świadectwo charakterystyki budynku to odpowiadam – tak, bo nie ma znaczenia rok budowy, tylko fakt, że lokal jest sprzedawany.

Jeśli interesuje Cię temat świadectw charakterystyki energetycznej od strony prawnej, to zachęcam do umówienia się na konsultację prawną. Ten temat na pewno będzie Cię interesował, jeśli jesteś inwestorem, sprzedajesz lub kupujesz budynek, mieszkalnie lub lokal użytkowy. Chętnie pomożemy, odpowiadając na nurtujące Cię pytania lub udzielając wsparcia na etapie sporządzenia lub negocjacji umowy.

Zainteresował Cię ten artykuł? Skontaktuj się z naszą Kancelarią. Chętnie odpowiemy na Twoje pytania.

Kancelaria Radcy Prawnego Joanna Steliga świadczy obsługę prawną dla firm i osób indywidualnych przede wszystkim w Małopolsce. Świadczymy pomoc prawną również dla klientów spoza Małopolski. Jesteśmy twoim wsparciem w prowadzeniu działalności