Nowa ustawa deweloperska – część pierwsza

Już niedługo wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tak zwana nowa ustawa deweloperska zacznie obowiązywać co do zasady od 1 lipca 2022 r. Co do zasady ponieważ istnieje szereg wyjątków od tej zasady. Niektóre przepisy wejdą w życie nawet przed 1 lipca 2022 r.

Zastąpi ona aktualnie obowiązującą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dlatego jest już teraz zwana „nową ustawą deweloperską”.

Nowa ustawa deweloperska ma na celu naprawienie dotychczasowych błędów ustawy deweloperskiej, której zarzuca się że jej przepisy są nieprecyzyjne, zbyt ogólne a jej zakres zastosowania zbyt ograniczony.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zakresu stosowania ustawy deweloperskiej. Aktualnie ustawa deweloperska ma zastosowanie wyłącznie do umów zawieranych przez dewelopera przed zakończeniem inwestycji, czyli przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie lub przed zgłoszeniem zakończenia budowy. W praktyce jednak okazało się, że często deweloperzy zawierają umowy również po zakończeniu budowy. Wówczas jednak konsumenci nie byli już chronieni ustawą deweloperską.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza już szeroki katalog umów, do których nowa ustawa znajdzie zastosowanie. Są to:

¾    umowy o wybudowanie i ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,

¾    umowy o ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,

¾    umowy o przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,

¾    umowy związane ze sprzedażą domu jednorodzinnego.

Nowa ustawa deweloperska znajdzie zastosowanie również do umów sprzedaży zawieranych już po zakończeniu realizacji inwestycji, jednak w ograniczonym zakresie.

Sprzedaż przez przedsiębiorcę niebędącego deweloperem

Co ważne, nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie również w sytuacji gdy sprzedawcą będzie inna spółka niż spółka deweloperska. Chodzi o sytuację, gdy umowa zawierana jest z podmiotem, którego przedmiotem działalności jest już tylko obrót nieruchomościami a spółka ta nie jest inwestorem/deweloperem.

Garaże i komórki lokatorskie

Nowa ustawa deweloperska obejmuje również swym zakresem „lokale użytkowe”. Co rozumiemy pod pojęciem lokalu użytkowego w nowej ustawie deweloperskiej? Na potrzeby nowej ustawy deweloperskiej, pod pojęciem lokalu użytkowego rozumie się lokal inny niż lokal mieszkalny. Nie chodzi jednak o lokal użytkowy przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Może to być np. wielostanowiskowa hala garażowa, komórka lokatorska, pomieszczenia przeznaczone na cele rekreacyjne czy boksy rowerowe.

A zatem gdy umowa dotyczy lokalu użytkowego, to nowa ustawa deweloperska będzie miała również do niego zastosowanie, w sytuacji, kiedy taka umowa dotycząca lokalu użytkowego jest zawierana równocześnie z umową deweloperską lub jedną z umów zobowiązaniowych wymienionych w nowej ustawie deweloperskiej.

Umowa rezerwacyjna

W obecnej ustawie deweloperskiej nie mamy zdefiniowanej umowy rezerwacyjnej. Jest to jednak umowa często stosowana w praktyce. Nowa ustawa deweloperska wprowadza legalną definicję umowy rezerwacyjnej („umowa, na podstawie której deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”). Wprowadza również podstawowe wymogi umowy rezerwacyjnej jak na przykład jej niezbędne elementy, formę umowy rezerwacyjnej, maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, zasady jej zwrotu w przypadku rozwiązania tej umowy.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza również inne zmiany, m.in. odnośnie:

¾    Odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

¾    Deweloperskiego funduszu gwarancyjnego

¾    Czy prospektu informacyjnego

Powyższym zmianom zostanie poświęcona druga części artykułu na temat nowej ustawy deweloperskiej.

W czym możemy Ci pomóc? Masz pytania? Skontaktuj się z naszą Kancelarią. Chętnie odpowiemy na Twoje pytania.

Kancelaria Radcy Prawnego Joanna Steliga w Tarnowie świadczy obsługę prawną dla firm i osób indywidualnych przede wszystkim w Małopolsce. Świadczymy pomoc prawną również dla klientów spoza Małopolski. Jesteśmy twoim wsparciem w prowadzeniu działalności.